断云：
三妖变化害人身，潘松运蹇被孽侵。
春春救出包衙诉，一鉴明堂洗万精。
话说西京河南府新安县路上有一座名园，唤会节园，每遇春三二月间，倾城都去园里赏玩。当下河南府章台街上，有个开金银铺的潘小员外，名唤潘松，时遇清明佳节，因见满城人都出去郊外游赏，松遂亦禀告父母，独自来这园里，遍玩一遭。
待要回归，割舍不得景致，于路上看着那青山似画，绿水如描，不觉步入一条小路。这条路行人稀少，正行之间，听得后面有人叫“小员外”。回转看时，只见路旁高柳树下，立着个婆子，生得：鸡皮满体，鹤发盈头。眼昏似秋水微浑，体弱如九秋霜后菊。浑如三月尽头花，好似五更风里烛。
潘松言曰：“素昧平生，不识婆婆姓氏？”婆婆道：“小员外，老身便是令堂的姐姐。”潘松想了半晌，言曰：“我也曾听得说有个姨娘，只是未曾得相会。”婆婆道：“好几年不见，你到我家吃茶。”潘松道：“承荷姨婆见爱。”即时引到一条崎岖小径，过一条独木危桥，却到一个去处。婆婆把门推开，入内却是一座崩败花园。这婆婆引潘松到亭上曰：“请坐，等我入去报娘娘知道，我便来也。”入不多时，只见假山背后两个女童来道：“娘娘有请。”潘松道：“山僻之间，有甚娘娘相请？”只见上首一个青衣女童认得这潘松，失惊道：“小员外如何在此？”潘松也认得青衣女童是邻舍王家女儿，名唤王春春，数日前因病死了。潘松问答春春道：“你因何在此？”
春春道：“一言难尽，小员外可急急走去，此处不是人家，若走得迟，则身不保矣。”当时潘松听了此言，唬得魂不护体，慌忙奔走出那花园门来。
过了独木桥，寻出旧路，自思：“惭愧，却才这花园不知谁家的，如何数日前死的人却在这里？白日见鬼。”迤逦取路走到一酒店门前，只见店里走出一人，却是旧交天应观道士徐守真也。潘松即便问曰：“师兄因何在此？”守真道：“小道因往会节园看花方回。”潘松道：“小子适间逢一件怪事，几乎坏了性命。”遂把那前事对徐守真说了一遍。守真道：“我行天心正法，专一要捉邪祟，若与贤弟同行，看甚鬼魅敢来相侵。”二人饮罢，同出酒店。
正行之间，次路有矮墙，潘松又被婆子看见，被其一时引入矮墙里去，却又是先时撞见婆子的去处。当时徐守真在前面走，回头不见潘松，守真只道又有朋友邀他往别处去，守真遂即自归不题。且说潘松在亭子上坐下，那婆子道：“先时好意相留，老身有些好话要对你说。且在亭子上等我便来也。”移时，婆子引着青衣女童，把手挽潘松到一个去处，但见：金门朱户，碧瓦盈檐。四边红粉泥墙，两下雕栏玉砌。
宛若神仙之府，有如王者之宫。
只见穿白的妇人出来迎接，与潘松相见已毕，分宾主坐定，叫两个青衣女童安排酒来。但见：广设金盘樽俎，铺陈玉盏金瓯，兽炉内高燃龙涎，盏面上波浮绿蚁。筵开排列，无非是异果蟠桃；席上珍羞，尽总是龙肝凤髓。
那青衣女童行酒，斟过酒来，饮得一盏，潘松始问：“娘娘尊名姓氏。”只听得外面一人走入，生得：面色深如熏枣，眼中光射流星。
身披烈火红袍，手执方天画戟。
那人怒气盈面道：“娘娘与甚人在此饮宴？又是白圣母引惹来的，不要带累着我。”当时娘娘起身迎接着他。潘松失惊问道：“娘娘，来者是谁？”娘娘道：“此位名唤赤土大王。”言罢，—其人与潘松相揖了，同坐饮酒，少时作辞去了。娘娘道：“有劳婆婆费心请得。”潘松见说，唬得遍身似麻，不敢抬头仰视。此时娘娘淫心荡漾，不由潘松心肯，扯着两手，共入兰房。云雨之间，潘松终是猜疑不乐。
缠到三更已后，只是娘娘抬身起来出去。潘松根底立着王春春，悄悄地与松说道：“妾身叫你走了，缘何又在这里？你且去看那件事物。”潘蹑走行来看时，见柱上缚着一人，婆子把刀虏开了那人，即取出心肝来。潘松见了大惊，问春春道：“此人因甚如此？”春春答曰：“此人数日前被这婆婆迷将来时，也和小员外一般相待。今日又另迷人来，却把此人坏了。”
潘松见说，惊得面如土色。说由未了，只见娘娘入内，潘松便先上床，佯作假睡尚未醒。即将那人心肝与娘娘下酒，婆子吃了自去。娘娘觉得已醉，亦上床睡了。春春见娘娘睡得正浓，便蹑脚来床前，招起潘松，低声说道：“此处只有一条路，我叫你走。若出得去时，可对我娘说知，多做些功果，救我出苦海。你记住这座花园唤做刘评事花园，人迹罕到。着白的娘娘唤做玉蕊娘娘，那日间来的红袍大汉唤做赤土大王，这婆婆唤做白圣母。妾想这三个孽畜不知坏了多少人性命。我如今救你便去。房里床头边有个大窟窿，你且不得惧怕，便下那窟窿里去。有路只管行，行尽处却寻路归去。目今娘娘将次觉来，你可急走，勿得自误。”
潘松谢了王春春，去床头看时，果然有个大窟窿。潘松慌忙下去，约行十里田地，出得路口时，天色渐晚，沿路上问采樵人，寻路归去。远远的却望见一座庙宇内，见灯火灿烂，一簇人闹闹吵吵。潘松移身去看时，只见庙中黄罗帐内，泥金塑就五彩妆成三位神像，如夜间见的一般。惊得潘松手足无措，问众人时，原来是清明节当坊境人春赛，在这庙中烧纸酌献。
潘松走出庙来，急寻归路，到家见了父母，备说昨夜的事。
大员外道：“世上有此作怪事？”父子二人同去天应观见徐守真。潘松曰：“与师兄在酒店里相会出来，被婆子摄入花园里。”
把那取人心肝下酒的事历说了一遍：“若不是王春春叫我走归，几乎不得相见。”徐守真见说，即时登坛作法。移时之间，就墙前起一阵狂风，风过之处，见一个黄袍兜甲力士前来禀云：“潘松命中有七七四十九日灾厄，招此等妖怪，一时未可剿除。”
徐守真即与大员外道：“令嗣有七七四十九日灾厄，只可留在弊观躲灾。”大员外谢了徐守真自归。
潘松在观中住了一月有余，忽一日行到鱼池边钓鱼，放下钩子，只见水面开处，一个婆子咬着钓鱼钩，唬得潘松丢了钓竿，叫一声倒地而死。徐守真即忙救起，半晌方醒。就令人去请大员外到观商议。徐守真言曰：“吾闻邪者不能胜正，当今南衙包公，为官清正，鬼神钦仰。公欲要除此妖；保全令嗣，必须具状上告，那时或可剿除无患矣。”大员外从其言，即同潘松径来开封府告理。包公看了状词，神异其事，随即谓潘松曰：“世间有此妖怪为祸害民，吾若不与汝除之，则黎民不胜其毒矣，恶在其为民父母哉？”遂即准了状词，发潘松出外俟候。再唤张龙、赵虎二人吩咐曰：“今有潘松所告，刘评事花园内三妖为祸，白日迷人，汝可去后堂，与吾将前张月桂所付赴阴床与温凉还魂枕收拾得干净，待我寝卧其上，前往阴司查考，是甚妖为害，吾誓除之。”张赵依言，收拾已了，请包公寝在牙床之上。包公吩咐二人：“好生看我尸首，待我还魂回来，重重赏你。”二人从命不题。
移时之间，包公魂魄来到地府，先使人通报。阎王闻报文曲星官到此，遂亲下殿接入，分宾主坐定。阎王问道：“今蒙星官亲临冥境，不知有何见谕？”包公曰：“今有新安县潘松状告刘评事花园内三怪为祸，白日迷人，取人心肝下酒，非止一端。拯有心救民，剿此妖孽，恨力未能，因特到此。万望阎君着落判官，看是何处走了妖怪，即当剿灭，与民除害。”阎君闻言，即令判官查了回言。答道：“详查此怪，原来白圣母是个白鸡精，赤土大王是条赤斑蛇，玉蕊娘娘是个白猫精。观此三个孽畜，盗了仙酒，神通广大，吾此下界不能除之。星官若要殄此孽畜，必须具表奏闻玉帝，差遣天将方可剿灭矣。”
包公听罢点头，还魂回转阳间，赏了张赵二人。随即斋戒沐浴，焚香具表奏闻玉帝。玉帝闻奏，与众文武议曰：“朕观文曲星官下界，为官清正，鬼神钦仰。今下方有怪如此害民，即宜殄灭。遂差关、赵、王、朱四员大将，五方蛮雷，前到刘评事园内，将三妖剿除回奏。”四员天将领命与五方雷神下界。
是夜三更，只见风雨大作，雷电交轰，遥闻刘评事园内隐隐有杀伐之声，移时之间方息。数日，新安县有人来报，说刘评事花园内已被雷火攻毁，有赤斑蛇长数丈，及白大猫儿与白大鸡母三只死于其地焉，并青衣女童尸首而已。于是其怪遂息，潘松亦无恙。大员外父子即人拜谢包公之德而去。后来天将回报天庭已讫，当方城隍以青衣女童王春春阳寿未尽，被怪摄去，更兼两次垂救潘松，亦该延寿一纪。遂即移文转达阎君，再赐脱生，配与良家，以寿终世。