话说京中有一富家，姓潘名源柳，人称为长者，原是官宦之家。有一子名秀，排行第八，年方弱冠，丰姿洒落。一日，清明时节，长者备祭仪登坟挂钱。其家有红牙球一对，乃国家所出之宝，是昔日真宗赐与其祖的。长者出去后，秀带牙球出外闲耍片时，约步行来，忽见对门刘长者家朱门潇洒，帘幕半垂，下有红裙，微露小小弓鞋，潘秀不觉魂丧魄迷，思欲见之而不可得。忽见一个浮浪门客王贵，遂与秀答言道：“官人在此伺候，有何事？”秀以直告。王贵道：“官人要见这女子有何难处？”遂设一计，令秀向前将球子闲戏，抛入帘内，佯与赶逐球子，揭开珠帘，便可一见。秀如其言，但见此女年方二八，杏眼桃腮，美容无比，与之作揖。此女名唤花羞，便问：“郎君缘何到此？”秀答道：“因闲耍失落一牙球，赶来寻取，触犯娘子，望乞恕罪。”此女见秀丰仪出众，心甚爱之，遂含笑道：“今日父母俱出踏青，幸你相逢，机缘非偶，愿与郎君同饮一杯，少叙殷勤。”秀听罢，且疑且惧，不敢应声。此女遂即扯住秀衣道：“若不依允，即告到官。”秀不得已遂从之。
二人香闺中对斟，饮罢，两情皆浓。女子问道：“君今年青春几何？”秀答道：“虚度十九春矣。”女子又问：“曾娶亲否？”秀道：“尚未及婚。”女子道：“我亦未尝许人，君若不嫌淫奔之名，愿以奉事君子。”秀惊答道：“已蒙赐酒，足见厚意。娘子若举此情，倘令尊大人知之，小生罪祸怎逃？”女子道：“深闺紧密，父母必不知情，君子勿惧。”秀见女子意坚，情兴亦动，二人同入罗帐，共偕鸳侣。云收雨散，秀即披衣起来辞去。女子遂告秀道：“妾有衷曲诉君。今日幸得同欢，妾未有家，君未有室，何不两下遣媒，结为夫妇？”秀许之，二人遂指天为誓，彼此切莫背盟。秀即归家，日夜相思，如醉如痴，情怀不已，转成憔悴。其父母再三问其故，秀不得已，遂以刘氏女相爱之情告之。父母甚怜之，即忙遣媒人去与刘长者议婚。
刘长者对媒人道：“吾上无男子，只有花羞一女，不能遣之嫁出，纳婿在家则可。”媒人归告潘长者，长者思忖道：吾亦只此一子，如何可出外就亲，想是刘家故为此说推托，决难成就。
遂与秀说：“刘家既不愿为婚，京中多有豪富，何愁无亲？我当别议他姻。”秀默然，遂成耽搁，后竟别议赵家女为配，因此潘秀与花羞女绝念。及成亲之日，行装盈门，笙簧嘹亮。是日花羞在门外眺望，遂问小婢：“潘家今日何事如此喧闹？”小婢答道：“潘郎娶赵家女，今日成亲。”花羞听了，追思往事，垂泪如雨，自悔自怨，转思之深，说不出话来，气闷而死。父母哭之甚哀，竟不知其故。遂令仆王温、李辛葬于南门外。
李辛回家，天色已晚，思想花羞女容颜可爱，心甚不忍舍，即告父母道：“今夜有件事外出一走。”父母允之。李辛至二更时候，月色微明，遂去掘开坟，劈开棺木，但见花羞女容貌如存。李辛思量：“可惜这女子，与她尸骸合宿一宵，虽死也甘心。”道罢，即揭起衣裳，与之同睡。良久，忽见花羞微微身动，眼目渐开，未几，略能言，问：“谁人敢与我同睡？”李辛惊道：“吾乃你家之仆李辛。主翁令我葬娘子在此，我因不忍舍，今夜掘开棺木看看娘子如何，不意娘子醒来，实乃天幸。”花羞已省人事，忽忆家中前日的事，遂以其情告李辛道：“只因潘秀负盟，以致闷死。今天赐还魂，幸有缘遇你掘开坟墓，再得重生。此恩无以为报，今亦不愿回家，愿与你结为夫妇。棺中所有衣服物件，尽与你拿去。”李辛甚喜，仍然掩了坟墓，遂与花羞同归。天尚未晓，到家叩门，其母开门见李辛带一妇人同回，怪而问之。辛告其母道：“此女原在娼家，与儿相识数载，今情愿弃了风尘，与儿为姻，今日带归见父母。”母信其言，二人遂成夫妇。情切相爱，人不知是花羞女也。李辛尽以其衣服首饰散卖别处，因而致富。
半年余，偶因邻家冬夜失火，烧至李辛房舍。花羞慌忙无计，可怜单衣惊走，无所适从，与李辛各散东西，行过数条街巷，栖栖无依。忽认得自家楼屋，花羞遂叩其父母之门，院子喝问：“谁人叩门？”花羞应道：“我是花羞女，归来见爹娘一次。”院子惊怪道：“花羞已死半年，缘何又来叩门？必是鬼魂。
明日自去通报你爹娘，多将金钱衣彩焚化与娘子，且小心回去。”院子竟不敢开门。花羞欲进不得，欲去不得，风冷衣单，空垂两泪，无处投奔。忽见潘家楼上灯光灼灼闪闪，筵席未散，又去潘家叩门。门公怪问：“是谁叩门？”花羞应声：“传语潘八官人，妾是刘家花羞女，曾记得昔日因戏牙球，遂得一面，今夜有些事，特来投奔。”门公遂报潘秀。秀思忖怪异，若是对门刘家女，已死半年，想是鬼魂无依，遂呼李吉点灯，将冥钱衣彩来焚与之，秀自持宝剑随身，开门果见花羞垂泪乞怜。秀告花羞道：“你父母乃大富之家，回去觅些香楮便了，何故苦苦来缠我？”言罢，烧了冥钱，急令李吉闭了门。那花羞连声叫屈不肯去，道：“你好负心人也！”好不伤感。秀大怒，复出门外挥剑斩之，遂闭门而卧。五更将尽，军巡在门外大叫：“有一个无头的妇人在外，遍身带血。”都巡遂申报府衙去了。
是时轰动街坊，刘长者闻得此事，怀疑不定。是夕，梦见花羞女来告称：“我被潘八杀了，尸骸现在他家门外，乞爹爹伸雪此冤。”言讫，竟掩泪而去。长者醒来以此梦告其妻道：“花羞女想必是还魂，被人开了墓。”待明去掘开坟墓看时，果然不见尸骸，遂具状呈告于包公。包公即差人唤潘秀，不多时公差拘到，包公以盗开坟墓，杀了花羞之事问之。秀不知其情，无言可应。包公根勘秀之原由，秀逐一具供剑斩鬼魂情由。
包公疑而未决，将潘秀监收狱中。随即具榜遍挂四门：为捉到潘秀杀了花羞事，但潘秀不肯招认。不知当初是谁人开墓，救得花羞还魂，前来报知，给与赏钱一千贯。李辛见此榜，遂入府衙来告首请赏，一一言花羞还魂事。包公遂判李辛不合开坟，致令潘秀误杀花羞，将李辛处斩，潘秀免罪。后潘秀追思花羞之事，忧念深重，遂成羸疾而死，是花羞女怨愆之报也。